Luật thị trường nhà đất và những tồn tại cần gỡ bỏ

Sau 7 năm khai triển Luật kinh doanh bất động sản , mới đây Bộ Xây dựng đã có báo cáo tổng kết tình hình hoạt động , những thành quả đạt được và cả những tồn tại thiếu thốn cần giải quyết.

Từ năm 2006 đến năm 2013 , Luật kinh doanh bất động sản đã có một thời kì dài được thực thi. Dù có trong quá trình đó phần ưu tú , đóng góp mang đến cho nền kinh tế nước nhà cũng như làm cho thị trường thuê đất hoạt động soi nổi hơn nhưng bản thân luật cũng phát sinh những thiếu thốn , bất cập không còn ăn nhập với thực tiễn. Và 6 điểm bất cập được Bộ Xây dựng chỉ ra cần phải bổ sung , chỉnh sửa ngay và Luật kinh doanh bất động sản như sau:

Thứ nhất , Luật kinh doanh bất động sản hiện hành chưa quy định đủ các chế tài để tạo dựng một thị trường bất động sản phát triển đồng bộ và lành mạnh. Thị trường bất động sản Việt Nam thời kì qua phát triển không yên ổn , mua bán không theo quy luật cung   - cầu mà như một phong trào tự phát , theo đám đông. Nguyên do là do quốc gia không kiểm soát chặt các hoạt động kinh doanh cũng như thường điều tiết được cung – cầu của thị trường.

Đồng thời , giá cả bất động sản thời kì tăng cao không theo nguyên tắc làm xảy ra hiện tượng đầu cơ , tàng trữ , tạo giá ảo vượt quá khả năng chi trả. Các ngân hàng lại đồng loạt thắt chặt cho vay tín dụng bất động sản. Tất cả là nguyên do dẫn đến tồn kho bất động sản kéo dài , cung vượt quá cầu.

Và dù trong luật có những quy định về đầu tư , thu hồi đất đai nhưng áng chừng đó chỉ là tấm bình phong che đậy cho sự thối nát bên trong của một thị trường không theo bất kỳ một khuôn mẫu nào và sai phạm , thụ động là chẳng thể tránh được.

Thứ hai , quy định về chức vụ kinh doanh cao ốc văn phòng và người mua cho mục đích sử dụng là chưa rỏ rành. Chính lỗ hỏng này đã làm cho các đối tượng kinh doanh lách luật và họ mua bất động sản dưới danh nghĩa sử dụng nhưng bản chất đó là một hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận không hơn không kém.

Trong khi đó , những người mua nhà , đất , căn hộ để ở nhưng khi không có nhu cầu họ muốn bán đi thì theo luật buộc phải thành lập pháp nhân , đăng kí kinh doanh mới được quyền thực hành giao dịch. Đây là một nguyên tắc máy móc , và hoàn toàn không phù hợp với thực tiễn , không khả thi. Nó chỉ làm cho người dân thêm rắc rối.

Thứ ba , dù Luật kinh doanh bất động sản đã có những quy định mở về đối tưởng mua bán , sở hữu bất động sản trong nước , bao gồm cả người nước ngoài.

Thứ ba , Luật kinh doanh bất động sản hiện hành đã cho phép tổ chức , cá nhân nước ngoài , người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh mua đất quận tân bình để thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào khu vực bất động sản. Tuy nhiên , luật hiện hành còn ngăn lại về khuôn khổ hoạt động , mới chỉ cho phép tổ chức , cá nhân nước ngoài , người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dưới 2 hình thức là đầu tư tạo dựng nhà , công trình xây dựng để bán , cho thuê , cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; mà chưa cho phép mua bán và thuê bất động sản để cho thê lại.

Nhược điểm của quy định này là sự không công bằng , thiếu đồng đẳng giữa các thành phần kinh tế , cụ thể là kinh tế quốc gia và kinh tế nước ngoài. Dù có biện luận của nhà làm luật là giúp thu hút nguồn đầu tư nước ngoài nhưng thực tiễn lại đang đi ngược.

Thứ tư , Luật không cho phép kinh doanh các sản phẩm bất động sản sẽ có trong tương lai mà chỉ được mua bán những thứ có sẵn. Điều này đã làm ngăn lại đến quá trình thu hút vốn đầu tư , gây thiếu thốn cho chủ đầu tư. Có không ít người mua muốn kí cược trước khi công trình được hoàn thành nhưng chẳng thể thực hành bởi vướng phải rào cản này.

Thứ năm , Luật kinh doanh bất động sản còn quy định người mua , bán , thuê bất động sản phải thực hành thêm thao tác là phê duyệt sàn giao dịch. Thực tiễn , quy định này chỉ làm tăng thời cơ cho những dịch vụ trung gian gây tốn kém và trong một số trường hợp còn xảy ra thụ động. Người dân thì gặp rối rắm trong khâu thủ tục , pháp lý , lãng phí thời gian và tiền bạc.

Lần cuối , quy định của nhà nước về việc cấp giấy chứng nhận cho những người môi giới bất động sản được cho lả quá dễ dãi trong lúc vai trò của họ là cực kỳ quan trọng. Không thể tồn tại những người làm môi giới yếu kém , gây ảnh hưởng tới quá trình mua , bán bất động sản. Và những hậu quả nặng nề mà một bộ phận người môi giới yếu kém gây ra sẽ rất khó lường trước được.

Nguồn: Vneconomy